Vi bằng là văn bản ghi nhận sự kiện, hành vi có thật do Thừa phát lại trực tiếp chứng kiến, lập theo yêu cầu của cá nhân, cơ quan, tổ chức theo quy định. Trong hoạt động mua bán nhà đất cũng sử dụng vi bằng hợp đồng mua bán nhà đất. Vậy bạn hiểu nhà vi bằng là gì? Mua nhà vi bằng có an toàn không? Cùng Điền Vinh tìm hiểu câu trả lời qua bài viết dưới đây!
Nhà vi bằng là gì?
Vi bằng là một loại văn bản ghi nhận sự kiện, hành vi có thực do Thừa phát lại trực tiếp chứng kiến. Nó được lập theo yêu cầu của cá nhân, cơ quan, tổ chức và kèm theo các hình ảnh, video trong quá trình xác lập. Thừa phát lại là người được Nhà nước bổ nhiệm, có đủ tiêu chuẩn để thực hiện tống đạt, lập vi bằng, xác minh điều kiện thi hành án dân sự và tổ chức thi hành án dân sự theo quy định của Nghị định và Pháp luật có liên quan.
Nhà vi bằng (mua bán nhà đất thông qua vi bằng) là việc các bên trong gia dịch mua bán nhà đất xác lập với nhau bằng văn bản do Thừa phát lại lập, ghi nhận hành vi, sự kiện việc giao nhận tiền, giấy tờ nhà đất. Sau đó, Thừa phát lại sẽ đóng dấu lên văn bản này. Vi bằng mua bán chỉ là nguồn chứng cứ khi các bên xảy ra tranh chấp tại Tòa.
Như vậy, nhà vi bằng là các bên thực hiện giao dịch trước mặt Thừa phát lại, sau đó Thừa phát lại lập thành vi bằng có đóng dấu. Điều này có nghĩa là giao dịch mua bán không được công chứng, chứng thực hợp đồng mua bán, chuyển nhượng theo quy định của pháp luật. Chính vì thế, nhà vi bằng không có ý nghĩa xác nhận quyền sở hữu quyền sử dụng của các bên.
Nhà vi bằng là các bên thực hiện giao dịch trước mặt Thừa phát lại, sau đó Thừa phát lại lập thành vi bằng có đóng dấu
Nhà vi bằng có giá trị pháp lý hay không?
Căn cứ vào Bộ luật Dân sự 2015 và Luật Đất đai 2013 (điểm a, khoản 3, Điều 167), quy định về mua bán, chuyển nhượng Quyền sử dụng đất phải đáp ứng điều kiện sau: Giao dịch mua bán nhà đất phải được xác lập thông qua hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có công chứng, chứng thực theo yêu cầu của các bên dựa theo quy định của pháp luật.
Điều kiện để người sử dụng đất được phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà bao gồm:
- Có giấy chứng nhận quyền sử dụng ( Trừ trường hợp quy định tại khoản 3, Điều 186 Luật Đất đai 2013 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1, Điều 168 Luật Đất đai 2013);
- Đất không có tranh chấp;
- Quyền sử dụng đất không bị kê biên trong thời hạn sử dụng đất để đảm bảo thi hành án.
Bên cạnh đó, căn cứ tại khoản 4, Điều 37 Nghị định 08/2020/NĐ-CP quy định về các trường hợp không được lập vi bằng, như sau:
- Xác nhận nội dung, việc ký tên trong hợp đồng, giao dịch mà pháp luật quy định thuộc phạm vi hoạt động công chứng, chứng thực; xác nhận tính chính xác, hợp pháp, không trái đạo đức xã hội của bản dịch giấy tờ, văn bản từ tiếng Việt sang tiếng nước ngoài hoặc từ tiếng nước ngoài sang tiếng Việt; xác nhận chữ ký, bản sao đúng với bản chính”.
Từ những điều luật trên có thể khẳng định: Mua bán nhà đất thông qua vi bằng không có giá trị pháp lý. Đây chỉ là một hình thức lách luật, có thể bị tuyên bố vô hiệu hoá nếu phát sinh tranh chấp do văn bản đó sai phạm quy định của pháp luật về hình thức giao dịch. Và điều này thậm chí có thể gây ra nhiều rủi ro khi mua nhà đất bằng vi bằng.
Mua bán nhà đất thông qua vi bằng không có giá trị pháp lý
Hệ quả pháp lý của việc mua nhà vi bằng là gì?
Căn cứ quy định tại khoản 2 Điều 117 và Điều 122 Bộ Luật Dân sự 2015 thì giao dịch mua bán nhà vi bằng sẽ bị vô hiệu hoá do không tuân thủ quy định của pháp luật về hình thức của giao dịch.
Căn cứ vào Điều 131 Bộ Luật Dân sự 2015 quy định về hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu như sau:
- Giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm giao dịch được xác lập.
- Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận.
Trường hợp không thể hoàn trả được bằng hiện vật thì trị giá thành tiền để hoàn trả.
- Bên ngay tình trong việc thu hoa lợi, lợi tức không phải hoàn trả lại hoa lợi, lợi tức đó.
- Bên có lỗi gây thiệt hại thì phải bồi thường.
- Việc giải quyết hậu quả của giao dịch dân sự vô hiệu liên quan đến quyền nhân thân do Bộ luật này, luật khác có liên quan quy định.
Tuy nhiên, căn cứ tại khoản 2, Điều 129 Bộ Luật Dân sự 2015 quy định về giao dịch dân sự vô hiệu do không tuân thủ quy định về hình thức, Toà án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch khi đáp ứng những điều sau:
- Giao dịch dân sự đã được xác lập bằng văn bản nhưng vi phạm quy định bắt buộc về công chứng, chứng thực mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó. Trong trường hợp này, các bên không phải thực hiện việc công chứng, chứng thực.
Giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán nhà vi bằng
Căn cứ tại Điều 132 Bộ Luật Dân sự 2015 quy định về thời hiệu yêu cầu Tòa án tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu là 02 năm, kể từ ngày giao dịch dân sự được xác lập (khoản 1). Hết thời hiệu quy định trên mà không có yêu cầu tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu thì giao dịch dân sự có hiệu lực (khoản 2).
Để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình bởi hành vi lừa đảo bằng cách mua nhà vi bằng, bạn có thể khởi kiện theo thủ tục tố tụng dân sự được quy định tại Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015.
Theo đó, thủ tục khởi kiện tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu hoá như sau:
- Bên bị xâm phạm nộp đơn khởi kiện yêu cầu Tòa án tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu do vi phạm điều kiện về hình thức tại Tòa án nhân dân cấp huyện theo đơn khởi kiện mẫu số 23 – DS ban hành kèm theo Nghị quyết 01/2017/NQ – HĐTP do Hội đồng Thẩm phán Tòa án Nhân dân tối cao ban hành ngày 13/01/2017.
- Căn cứ tại khoản 5, Điều 189, Bộ Luật tố tụng Dân sự 2015 quy định về hình thức, nội dung đơn khởi kiện như sau:
“5. Kèm theo đơn khởi kiện phải có tài liệu, chứng cứ chứng minh quyền, lợi ích hợp pháp của người khởi kiện bị xâm phạm. Trường hợp vì lý do khách quan mà người khởi kiện không thể nộp đầy đủ tài liệu, chứng cứ kèm theo đơn khởi kiện thì họ phải nộp tài liệu, chứng cứ hiện có để chứng minh quyền, lợi ích hợp pháp của người khởi kiện bị xâm phạm. Người khởi kiện bổ sung hoặc giao nộp bổ sung tài liệu, chứng cứ khác theo yêu cầu của Tòa án trong quá trình giải quyết vụ án.”
- Sau đó, Tòa án sẽ tiến hành giải quyết vụ án theo thủ tục sơ thẩm. Nếu không đồng ý với kết quả giải quyết thủ tục sơ thẩm, các bên có quyền yêu cầu Tòa án giải quyết theo thủ tục phúc thẩm hoặc giám đốc thẩm.
Hy vọng qua bài viết trên của Điền Vinh sẽ giải đáp cho bạn những thông tin về nhà vi bằng là gì. Từ đó, ta có thể thấy rằng mua nhà đất thông qua vi bằng cũng chứa rủi ro khá cao nên bạn cần phải xem xét kỹ lưỡng. Nếu còn bất kỳ những thắc mắc nào khác, hãy để lại phản hồi dưới phần bình luận để được tư vấn và giải đáp.
)
)
)
)
)
)
