Hệ số sử dụng đất là gì? Cách tính & quy định MỚI NHẤT

Việc nắm bắt và hiểu rõ được hệ số sử dụng đất cũng như cách tính hệ số sử dụng đất sẽ rất có lợi cho các chủ căn hộ và các nhà đầu tư bất động sản. Vậy hệ số sử dụng đất là gì? Tính hệ số sử dụng đất như thế nào? Theo dõi tiếp bài viết này để có câu trả lời nhé.

Tìm hiểu về hệ số sử dụng đất

Khái niệm hệ số sử dụng đất

Hệ số sử dụng đất được hiểu là tỷ lệ của tổng diện tích sàn của công trình gồm cả tầng hầm (trừ các diện tích sàn phục vụ cho hệ thống kỹ thuật, phòng cháy chữa cháy, gian lánh nạn và đỗ xe của công trình) trên tổng diện tích lô đất.

Khái niệm này được bắt nguồn từ việc quy hoạch đô thị tại các nước phát triển trên thế giới. Hệ số này có liên quan đến số tầng và mật độ xây dựng của các tầng trong tòa tháp nhưng nó sẽ không gây ảnh hưởng nhiều đến các địa điểm nhà xưởng, khu công nghiệp. Hệ số này chủ yếu để giới hạn số tầng của các tòa căn hộ tại các dự án khu đô thị so với mật độ xây dựng cho phép.

Hệ số sử dụng đất sẽ có sự khác nhau tùy vào các địa điểm, khu vực khác nhau. Khi mua đất nền, bạn có thể nhìn vào con số này để đánh giá xem căn hộ trong tương lại có thể xây dựng được tối đa bao nhiêu tầng cũng như quy mô lớn nhất của dự án này là bao nhiêu.

Hệ số sử dụng đất hiểu là tỷ lệ của tổng diện tích sàn của công trình trên tổng diện tích lô đất

Ý nghĩa của hệ số sử dụng đất

Hệ số sử dụng đất có mục đích chính là hạn chế các chủ đầu tư, chủ công trình xây dựng dự án thực hiện xây dựng số tầng quá lớn trong khu vực xây dựng so với tỷ lệ xây dựng cho phép. Không chỉ vậy, hệ số này cũng thể hiện kinh phí đầu tư, quy mô công trình và mật độ căn hộ tạo ra trên mỗi m2 đất.

Nói cách khác, hệ số này chính là đơn vị để người ta có thể nhìn thấy rõ quy mô, chi phí xây dựng mật độ xây dựng của công trình chiếm bao nhiêu m2 trên toàn bộ diện tích. Hệ số này càng cao thì tính kinh tế của mảnh đất càng cao do có diện tích sàn và diện tích mật độ xây dựng lớn. Điều này giúp các chủ đầu tư tiết kiệm được quỹ đất mà quy mô dự án lại không thay đổi.

Bên cạnh đó, hệ số sử dụng đất cũng có tỷ lệ thuận với mật độ dân cư tại dự án, hệ số này càng cao thì mật độ dân cư sinh sống tại khu vực càng cao. Đây được coi là chỉ số tác động đáng kể đến quyền lợi của chủ sở hữu.

Chính vì vậy, nó là một con số quan trọng mà các chủ đầu tư và nhà thầu cần nắm bắt được trước khi tiến hành khởi công xây dựng dự án.

Cách tính hệ số sử dụng đất chuẩn nhất

Để tính hệ số sử dụng đất, bạn có thể sử dụng công thức sau đây:

Hệ số sử dụng đất = Tổng diện tích sàn xây dựng : Tổng diện tích lô đất

Trong đó:

• Tổng diện tích sàn xây dựng công trình bao gồm cả tầng hầm, không tính các diện tích dành cho cho hệ thống kỹ thuật, gian lánh nạn, phòng cháy chữa cháy, nơi đỗ xe.

Nếu bạn vẫn chưa hiểu rõ về cách tính này thì có thể tham khảo ví dụ sau đây của chúng tôi: Một dự án chung cư có tổng diện tích đất là 1000m2, tổng diện tích công trình gồm 10 tầng và 2 hầm là 500m2. Còn 500m2 diện tích còn lại chính dành cho không gian mở bên ngoài. Hệ số sử dụng đất sẽ được tính như sau:

(10 + 2) x (500m2 : 1000m2) = 6

Cách tính hệ số sử dụng đất đơn giản cho bạn tham khảo

Quy định hệ số sử dụng đất tối đa

Theo Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về quy hoạch xây dựng, hệ số sử dụng đất tối đa có vai trò then chốt và là yếu tố xác định mật độ xây dựng thuần trong xây dựng, cụ thể như sau:

• Mật độ xây dựng thuần phải tuân thủ theo các quy định về mật độ xây dựng thuần tối đa cho phép. Trường hợp các lô đất xây dựng nhà ở riêng lẻ với chiều cao dưới 25m, diện tích lô đất dưới 100m2 thì chủ đầu tư sẽ được phép xây dựng đến mật độ tối đa 100%. Tuy nhiên, chủ đầu tư cần phải đảm bảo quy định về khoảng cách giữa các công trình cũng như khoảng lùi.
• Trường hợp do hiện trạng đặc thù của khu vực quy hoạch mà không còn quỹ đất để đảm bảo chỉ tiêu xây dựng của các công trình dịch vụ, công trình công cộng, nhà nước cho phép chủ đầu tư tăng mật độ xây dựng thuần tối đa của các công trình dịch vụ, công cộng. Tuy nhiên, mật độ tăng này không được vượt quá 60%.
• Trường hợp các khu vực do cần kiểm soát về chất tải dân số và hạ tầng cho phép sử dụng chỉ tiêu hệ số sử dụng đất thay vì dùng chỉ tiêu mật độ, tầng cao xây dựng. Hệ số sử dụng đất tối đa cần được xác định trong đồ án thiết kế, quy hoạch đô thị và phải đảm bảo các quy định theo như bảng dưới đây:

Bảng số liệu trên là bảng hệ số sử dụng đất tối đa của các công trình sử dụng hỗn hợp cao tầng, công trình dịch vụ đô thị, lô đất chung cư dựa theo diện tích đất và chiều cao công trình.

Tuy nhiên cần lưu ý:

• Đối với các lô đất có diện tích, chiều cao không nằm trong bảng này sẽ được phép nội suy giữa 2 giá trị gần nhất.
• Các lô đất xây dựng các công trình có yêu cầu đặc biệt về kiến trúc cảnh quan, là điểm nhấn cho đô thị đã được xác định thông qua quy hoạch cao hơn thì có thể xem xét hệ số sử dụng đất lớn hơn 13 lần. Tuy nhiên, việc này cần phải được tính toán kỹ và đảm bảo không gây quá tải lên hệ thống hạ tầng xã hội, hạ tầng kỹ thuật đô thị.

Trên đây là các thông tin về hệ số sử dụng đất cũng như cách tính hệ số sử dụng đất mà Điền Vinh muốn chia sẻ. Hy vọng đây sẽ là những thông tin hữu ích cho bạn.